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Los hoteles caribeños igualan la rentabilidad de los de EE.UU. Entorno operativo
mar, 6 de nov de 2007|Compartir:
ATLANTA, 5 de noviembre /PRNewswire/ -- Un informe
recientemente dado a conocer por PKF Hospitality Research acerca de
la industria hotelera del Caribe determina que los hoteles tipo
resort caribeños comparables con propiedades similares en EE.UU. son
igualmente redituables, pero por motivos absolutamente diferentes.
Ambos logran un margen de ganancia de aproximadamente el 20.0 por
ciento. Sin embargo, los hoteles caribeños tipo resort pagan mayores
servicios públicos y costos de seguros que sus equivalentes en EE.UU.
lo que se compensa, parcialmente, con costos de mano de obra más
bajos y menores impuestos sobre la propiedad en el Caribe. Estas
observaciones salen de la recientemente lanzada edición 2007 de
Caribbean Trends in the Hotel Industry (Tendencias caribeñas en la
industria hotelera) publicada por PKF Hospitality Research (PKF-HR),
afiliada de PKF Consulting. Se cree que es el único informe del
sector sobre investigación financiera enfocado en el Caribe.
"En general, determinamos que las cantidades pagadas por los gerentes caribeños por mano de obra e impuestos sobre la propiedad estaban bastante por debajo de los promedios de gastos que enfrentan sus equivalentes en EE.UU.", dijo Scott Smith, MAI, vicepresidente senior en la oficina de Atlanta de PKF Consulting. "No obstante, los servicios públicos y los seguros cuestan más en el Caribe".
PKF-HR comparó el rendimiento de los resorts caribeños ubicados por toda la región con un grupo de propiedades comparables de EE.UU. En 2006, el ingreso total para la muestra caribeña promedió $102,051 por habitación disponible (PAR), mientras las propiedades de EE.UU. ganaron $113,107 PAR. La conclusión fue que los resorts caribeños promediaron un resultado neto operativo (NOI) de $20,443 PAR, o 20.0 por ciento del total de ingresos, mientras las propiedades de EE.UU. lograron un promedio NOI de $22,348 PAR, o 19.8 por ciento de los ingresos totales.
Los siguientes párrafos destacan los gastos operativos de hotel caribeño que están más influenciados por factores regionales únicos.
Costo de mano de obra
En 2006, los gastos por departamento operado promediaron 44.2 por ciento de los ingresos totales en los resorts caribeños. Eso es menor al 47.2 por ciento de promedio en propiedades comparables en EE.UU. Como los salarios, sueldos y beneficios de empleados abarcan más de la mitad de estos gastos departamentales, las eficiencias operativas logradas por los resorts caribeños se pueden atribuir a menores costos de la mano de obra.
"En la mayoría de los casos, hay abundancia de mano de obra a sueldos bajos disponible en las islas más grandes", señaló Smith. "Sin embargo, en varias de las islas más pequeñas, donde puede ser difícil encontrar mano de obra debido al alto costo de la vivienda y de la vida, los gerentes de hoteles encuentran que tienen menos control sobre estos gastos".
Impuestos sobre la propiedad
Ubicado en el 1.1 por ciento del total de los ingresos, los impuestos sobre la propiedad y otros cargos municipales son bajos en relación con los promedios operativos hoteleros de EE.UU. Esta relación de bajo costo existe debido a la exclusiva estructura económica y de inversión de muchos países caribeños. Muchos hoteles reciben asistencia del gobierno en forma de impuestos sobre la propiedad reducidos o cesiones impositivas, mientras que los huéspedes pagan mayores impuestos hoteleros y sobre las ventas.
Costos de los servicios públicos
En 2006, los costos de servicios públicos en hoteles caribeños promediaron el 7.3 por ciento del total de ingresos, casi cuatro puntos de porcentaje más que los de los resorts equivalentes en Estados Unidos. "El reciente salto en los costos de energía está dañando potencialmente a toda la industria de turismo de Caribe. Los costos de servicios públicos ya son más altos que los de destinos alternativos, y los subsiguientes aumentos pueden dañar considerablemente los márgenes de ganancia para todas las operaciones en la industria de hospedaje", dijo Smith.
Seguros
Los hoteles caribeños desembolsaron 3.2 por ciento de sus ingresos totales en 2006 para contar con seguros sobre la propiedad y seguros generales, lo que viene a ser $3,306 PAR. Esto es 6.3 por ciento más en base dólar por habitación disponible en comparación con las propiedades comparables en EE.UU. "Esta tasa de gastos elevados refleja un lugar de negocios más peligroso y mayores costos de reconstrucción si se producen catástrofes no esperadas en la región. Con una pronóstico para 2007 más tranquilo en cuanto a los huracanes, esperamos que los costos de seguros se mantendrán fijos en el futuro", señaló Smith.
Actividad de visitas y desarrollo
Además de los datos de comparación financiera, el informe 2007 Caribbean Trends in the Hotel Industry incluye comentarios sobre los patrones de visitas regionales y las actividades de desarrollo.
En términos generales, el actual mercado de turismo caribeño continúa superando los resultados históricos. Durante todo el verano de 2007, la mayoría de los destinos caribeños han disfrutado de mayores llegadas de visitantes en comparación con los niveles de 2006. Las naciones que han experimentado una baja en visitas durante 2007 pueden atribuir su falta de visitantes al resurgimiento del mercado de Cancún, que está rebotando con fuerza luego de los daños causados por el huracán en 2006. "En términos generales, la fuerte economía de Estados Unidos ha significado buena suerte para los gerentes de hoteles caribeños", dijo Smith. "La región se ha beneficiado de un creciente mercado competitivo de las aerolíneas, así como de una mayor cantidad de vuelos hacia y desde los destinos tradicionales y emergentes".
Mirando hacia adelante, PKF Hospitality Research encuentra que la mayoría de los nuevos desarrollos de alojamiento en el Caribe han cambiado hacia resorts de alta gama y de lujo que incluyen un componente residencial en la forma de condominios o unidades de propiedad fraccionada. Rosewood, Four Seasons y Ritz-Carlton, entre otros, están atados a dichos desarrollos de uso mixto que están programados para su apertura por toda la región. "El componente residencial genera retorno inmediato sobre la inversión para los desarrolladores y también aumenta el flujo de caja anual a las operaciones de alimentos y bebidas, detallistas, golf, spa y otras operaciones del resort que, de otra manera, solo serían utilizadas por los huéspedes del hotel", señaló Smith.
Para comprar una copia del informe 2007 Caribbean Trends in the Hotel Industry en formato PDF, por favor, visite la tienda en línea de la firma en http://www.pkfc.com/store, o llame al (866) 842-8754. El informe contiene varias tablas de datos que permiten a los dueños de hoteles caribeños y a los operadores comparar el rendimiento financiero de sus propiedades según tamaño (conteo de habitaciones) y grupos ADR (tarifas diarias promedio).
PKF Hospitality Research (PKF-HR), con casa matriz en Atlanta, es una afiliada en temas de investigación de PKF Consulting, una empresa consultora y de bienes raíces que se especializa en la industria de la hospitalidad. PKF Consulting tiene oficinas en Boston, Nueva York, Filadelfia, Washington DC, Atlanta, Indianápolis, Houston, Dallas, Bozeman, Sacramento, Seattle, Los Ángeles y San Francisco.
INDUSTRIA CARIBEÑA DE LA HOTELERÍA 2006 Mix de Ingresos Porcentaje de Fuente de ingresos Total Ingresos Habitaciones 53.8% Alimentos 19.3% Bebidas 6.8% Telecomunicaciones 1.0% Otros Departamentos Operados 14.6% Alquileres y Otros Ingresos 4.5% Total Ingresos 100.0% Fuente: PKF Hospitality Research RENDIMIENTO HOTELERÍA CARIBEÑA 2006 Dólares por Habitación Disponible Dólares por Medición de Desempeño Habitación disponible Ingreso Habitaciones $54,860 Total Ingresos $102,051 Gastos Departamentales $45,100 Gastos sin distribuir $28,623 Costos Admin., Imp. a la Propiedad, Seguros $7,884 Beneficio* $20,443 * Nota: Antes de los descuentos para reserva de capital, alquiler, intereses, impuesto a la renta, depreciación y amortización Fuente: PKF Hospitality Research Resorts Caribeños comp. Con Similares Resorts en EE.UU. 2006 Porcentaje de Ingresos Totales Resorts Resorts Medición de Rendimiento Caribeños de EE.UU. Gastos Departamentales 44.2% 47.2% Ganancia Departamental 55.8% 52.8% Gastos sin Distribuir 28.0% 25.0% Resultado Antes de Cargos fijos 27.8% 27.8% Costos Admin., Imp. a la Propiedad, Seguro 7.7% 8.0% Beneficio* 20.0% 19.8% Cantidad de Habitaciones 257 258 Ocupación 73.5% 71.9% A.D.R. (TARIFA DIARIA PROMEDIO) $205.82 $204.07 * Nota: Antes de los descuentos para reserva de capital, alquiler, intereses, impuesto a la renta, depreciación y amortización Fuente: PKF Hospitality Research Resorts Caribeños comp. don Similares Resorts en EE.UU. Variación 2006 - Caribe y EE.UU. Medición Rendimiento Variación Conteo de Habitaciones -0.4% Ocupación 2.2% ADR 0.9% Ingresos Habitaciones 3.1% Total Ingresos -9,8% Total Gastos Operativos -10.1% Beneficio * -8.5% * Nota: Antes de los descuentos para reserva de capital, alquiler, intereses, impuesto a la renta, depreciación y amortización Fuente: PKF Hospitality Research Contacto: Scott Smith, MAI Chris Daly o Jerry Daly (medios) Vicepresidente Senior Daly Gray Public Relations PKF Consulting, Inc. 620 Herndon Parkway 3475 Lenox Road, Suite 720 Suite 115 Atlanta, GA 30326 Herndon, VA 20170 (404) 842-1150, int. 233 (703) 435-6293
PKF Hospitality Research
CONTACTO: Scott Smith, MAI, Vicepresidente Senior de PKF Consulting, Inc., +1-404-842-1150, int. 233; o Chris Daly o Jerry Daly, medios, ambos de Daly Gray Public Relations para PKF Hospitality Research, +1-703-435-6293
Sitio web: http://www.pkfc.com/
"En general, determinamos que las cantidades pagadas por los gerentes caribeños por mano de obra e impuestos sobre la propiedad estaban bastante por debajo de los promedios de gastos que enfrentan sus equivalentes en EE.UU.", dijo Scott Smith, MAI, vicepresidente senior en la oficina de Atlanta de PKF Consulting. "No obstante, los servicios públicos y los seguros cuestan más en el Caribe".
PKF-HR comparó el rendimiento de los resorts caribeños ubicados por toda la región con un grupo de propiedades comparables de EE.UU. En 2006, el ingreso total para la muestra caribeña promedió $102,051 por habitación disponible (PAR), mientras las propiedades de EE.UU. ganaron $113,107 PAR. La conclusión fue que los resorts caribeños promediaron un resultado neto operativo (NOI) de $20,443 PAR, o 20.0 por ciento del total de ingresos, mientras las propiedades de EE.UU. lograron un promedio NOI de $22,348 PAR, o 19.8 por ciento de los ingresos totales.
Los siguientes párrafos destacan los gastos operativos de hotel caribeño que están más influenciados por factores regionales únicos.
Costo de mano de obra
En 2006, los gastos por departamento operado promediaron 44.2 por ciento de los ingresos totales en los resorts caribeños. Eso es menor al 47.2 por ciento de promedio en propiedades comparables en EE.UU. Como los salarios, sueldos y beneficios de empleados abarcan más de la mitad de estos gastos departamentales, las eficiencias operativas logradas por los resorts caribeños se pueden atribuir a menores costos de la mano de obra.
"En la mayoría de los casos, hay abundancia de mano de obra a sueldos bajos disponible en las islas más grandes", señaló Smith. "Sin embargo, en varias de las islas más pequeñas, donde puede ser difícil encontrar mano de obra debido al alto costo de la vivienda y de la vida, los gerentes de hoteles encuentran que tienen menos control sobre estos gastos".
Impuestos sobre la propiedad
Ubicado en el 1.1 por ciento del total de los ingresos, los impuestos sobre la propiedad y otros cargos municipales son bajos en relación con los promedios operativos hoteleros de EE.UU. Esta relación de bajo costo existe debido a la exclusiva estructura económica y de inversión de muchos países caribeños. Muchos hoteles reciben asistencia del gobierno en forma de impuestos sobre la propiedad reducidos o cesiones impositivas, mientras que los huéspedes pagan mayores impuestos hoteleros y sobre las ventas.
Costos de los servicios públicos
En 2006, los costos de servicios públicos en hoteles caribeños promediaron el 7.3 por ciento del total de ingresos, casi cuatro puntos de porcentaje más que los de los resorts equivalentes en Estados Unidos. "El reciente salto en los costos de energía está dañando potencialmente a toda la industria de turismo de Caribe. Los costos de servicios públicos ya son más altos que los de destinos alternativos, y los subsiguientes aumentos pueden dañar considerablemente los márgenes de ganancia para todas las operaciones en la industria de hospedaje", dijo Smith.
Seguros
Los hoteles caribeños desembolsaron 3.2 por ciento de sus ingresos totales en 2006 para contar con seguros sobre la propiedad y seguros generales, lo que viene a ser $3,306 PAR. Esto es 6.3 por ciento más en base dólar por habitación disponible en comparación con las propiedades comparables en EE.UU. "Esta tasa de gastos elevados refleja un lugar de negocios más peligroso y mayores costos de reconstrucción si se producen catástrofes no esperadas en la región. Con una pronóstico para 2007 más tranquilo en cuanto a los huracanes, esperamos que los costos de seguros se mantendrán fijos en el futuro", señaló Smith.
Actividad de visitas y desarrollo
Además de los datos de comparación financiera, el informe 2007 Caribbean Trends in the Hotel Industry incluye comentarios sobre los patrones de visitas regionales y las actividades de desarrollo.
En términos generales, el actual mercado de turismo caribeño continúa superando los resultados históricos. Durante todo el verano de 2007, la mayoría de los destinos caribeños han disfrutado de mayores llegadas de visitantes en comparación con los niveles de 2006. Las naciones que han experimentado una baja en visitas durante 2007 pueden atribuir su falta de visitantes al resurgimiento del mercado de Cancún, que está rebotando con fuerza luego de los daños causados por el huracán en 2006. "En términos generales, la fuerte economía de Estados Unidos ha significado buena suerte para los gerentes de hoteles caribeños", dijo Smith. "La región se ha beneficiado de un creciente mercado competitivo de las aerolíneas, así como de una mayor cantidad de vuelos hacia y desde los destinos tradicionales y emergentes".
Mirando hacia adelante, PKF Hospitality Research encuentra que la mayoría de los nuevos desarrollos de alojamiento en el Caribe han cambiado hacia resorts de alta gama y de lujo que incluyen un componente residencial en la forma de condominios o unidades de propiedad fraccionada. Rosewood, Four Seasons y Ritz-Carlton, entre otros, están atados a dichos desarrollos de uso mixto que están programados para su apertura por toda la región. "El componente residencial genera retorno inmediato sobre la inversión para los desarrolladores y también aumenta el flujo de caja anual a las operaciones de alimentos y bebidas, detallistas, golf, spa y otras operaciones del resort que, de otra manera, solo serían utilizadas por los huéspedes del hotel", señaló Smith.
Para comprar una copia del informe 2007 Caribbean Trends in the Hotel Industry en formato PDF, por favor, visite la tienda en línea de la firma en http://www.pkfc.com/store, o llame al (866) 842-8754. El informe contiene varias tablas de datos que permiten a los dueños de hoteles caribeños y a los operadores comparar el rendimiento financiero de sus propiedades según tamaño (conteo de habitaciones) y grupos ADR (tarifas diarias promedio).
PKF Hospitality Research (PKF-HR), con casa matriz en Atlanta, es una afiliada en temas de investigación de PKF Consulting, una empresa consultora y de bienes raíces que se especializa en la industria de la hospitalidad. PKF Consulting tiene oficinas en Boston, Nueva York, Filadelfia, Washington DC, Atlanta, Indianápolis, Houston, Dallas, Bozeman, Sacramento, Seattle, Los Ángeles y San Francisco.
INDUSTRIA CARIBEÑA DE LA HOTELERÍA 2006 Mix de Ingresos Porcentaje de Fuente de ingresos Total Ingresos Habitaciones 53.8% Alimentos 19.3% Bebidas 6.8% Telecomunicaciones 1.0% Otros Departamentos Operados 14.6% Alquileres y Otros Ingresos 4.5% Total Ingresos 100.0% Fuente: PKF Hospitality Research RENDIMIENTO HOTELERÍA CARIBEÑA 2006 Dólares por Habitación Disponible Dólares por Medición de Desempeño Habitación disponible Ingreso Habitaciones $54,860 Total Ingresos $102,051 Gastos Departamentales $45,100 Gastos sin distribuir $28,623 Costos Admin., Imp. a la Propiedad, Seguros $7,884 Beneficio* $20,443 * Nota: Antes de los descuentos para reserva de capital, alquiler, intereses, impuesto a la renta, depreciación y amortización Fuente: PKF Hospitality Research Resorts Caribeños comp. Con Similares Resorts en EE.UU. 2006 Porcentaje de Ingresos Totales Resorts Resorts Medición de Rendimiento Caribeños de EE.UU. Gastos Departamentales 44.2% 47.2% Ganancia Departamental 55.8% 52.8% Gastos sin Distribuir 28.0% 25.0% Resultado Antes de Cargos fijos 27.8% 27.8% Costos Admin., Imp. a la Propiedad, Seguro 7.7% 8.0% Beneficio* 20.0% 19.8% Cantidad de Habitaciones 257 258 Ocupación 73.5% 71.9% A.D.R. (TARIFA DIARIA PROMEDIO) $205.82 $204.07 * Nota: Antes de los descuentos para reserva de capital, alquiler, intereses, impuesto a la renta, depreciación y amortización Fuente: PKF Hospitality Research Resorts Caribeños comp. don Similares Resorts en EE.UU. Variación 2006 - Caribe y EE.UU. Medición Rendimiento Variación Conteo de Habitaciones -0.4% Ocupación 2.2% ADR 0.9% Ingresos Habitaciones 3.1% Total Ingresos -9,8% Total Gastos Operativos -10.1% Beneficio * -8.5% * Nota: Antes de los descuentos para reserva de capital, alquiler, intereses, impuesto a la renta, depreciación y amortización Fuente: PKF Hospitality Research Contacto: Scott Smith, MAI Chris Daly o Jerry Daly (medios) Vicepresidente Senior Daly Gray Public Relations PKF Consulting, Inc. 620 Herndon Parkway 3475 Lenox Road, Suite 720 Suite 115 Atlanta, GA 30326 Herndon, VA 20170 (404) 842-1150, int. 233 (703) 435-6293
PKF Hospitality Research
CONTACTO: Scott Smith, MAI, Vicepresidente Senior de PKF Consulting, Inc., +1-404-842-1150, int. 233; o Chris Daly o Jerry Daly, medios, ambos de Daly Gray Public Relations para PKF Hospitality Research, +1-703-435-6293
Sitio web: http://www.pkfc.com/
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